城市規(guī)劃部門(mén)按照城市發(fā)展所需，將城市用地嚴(yán)格劃分了各種商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地用途，土地使用者只能按規(guī)定使用土地，比如商業(yè)用地，只能用來(lái)建寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等建筑，并不能用來(lái)建廠房，并且一般情況下，這幾種土地屬性是不能輕易轉(zhuǎn)換的，如確實(shí)需要轉(zhuǎn)換的，也要得到土地上級(jí)主管部門(mén)的同意和審批才可，私自轉(zhuǎn)換土地使用屬性是違法的一種行為，那么工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)為商業(yè)用地？工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地流程是怎樣的呢？
一、工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)為商業(yè)用地？
根據(jù)國(guó)家《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條的有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個(gè)途徑：
1、必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn);
2、如工業(yè)用地符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣;
3、通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門(mén)聯(lián)系，由土地的收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)。
二、工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地流程
1、寫(xiě)個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)簽字。
2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃變更。
3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金。
現(xiàn)在變更土地用途沒(méi)有充分的理由，一般是不會(huì)批下來(lái)的，因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在對(duì)于城市規(guī)劃管理的嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所有簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。所以很可能的結(jié)局就是，如果要變更土地用途就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開(kāi)出讓。
現(xiàn)在工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地具體如下：
1、原土地使用者向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。
2、國(guó)土部門(mén)根據(jù)規(guī)劃部門(mén)出具的原地塊調(diào)整后新的用途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、土地成本、市場(chǎng)教育參考價(jià)格和近期相鄰宗地交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、監(jiān)察部門(mén)集體會(huì)審確定土地出讓起始價(jià)，并由土地交易機(jī)構(gòu)依法組織招拍掛出讓。
3、經(jīng)招拍掛出讓后產(chǎn)生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機(jī)構(gòu)簽訂成交確認(rèn)書(shū)，并與國(guó)土部門(mén)簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價(jià)款。
4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價(jià)款后，辦理土地使用權(quán)證。
PS：
根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條 建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。
